Na een dieptepunt van enkele jaren stegen de hypotheekrentes vorig jaar tot 4%, om vervolgens nu weer te dalen tot ongeveer 3%. Hoe zullen ze zich vanaf nu evolueren en wat betekent dit voor de vastgoedmarkt?
De forse stijging van de rente sinds medio 2022 is niet zonder gevolgen gebleven voor de vastgoedmarkt. Wat moeten beleggers vanaf nu verwachten en hoe moeten ze de markt nu aanpakken?
Algemeen wordt erkend dat twee belangrijke factoren een mechanische invloed hebben op de vastgoedprijzen:
- Groei van de economische activiteit/koopkracht (zoals gemeten door het werkgelegenheids-/werkloosheidspercentage)
- Het verloop van de rentetarieven op de hypotheekmarkt, die de lat hoger leggen voor het eigenwoningbezit, bepalen de financiële draagkracht van kopers en maken concurrerende toewijzingen (beleggingen in termijndeposito's, obligaties, enz.) meer of minder aantrekkelijk in vergelijking met onroerend goed.
Deze tarieven hangen grotendeels af van die van de Europese Centrale Bank (ECB), die een directe invloed hebben op de obligatie- en kredietmarkten in de eurozone.
Na een lange periode van uiterst lage rentes (die zelfs negatief waren geworden), moesten centrale banken hun beleidsrente spectaculair verhogen (10 keer op rij tussen juli 2022 en september 2023) om de uit de hand gelopen inflatie te beteugelen.
Als gevolg hiervan steeg de hypotheekrente 20 jaar vast, die in België schommelden tussen 1% en 2% op het einde van deze zeer gunstige periode voor kredietnemers, vorig jaar tot 4% of zelfs 5%, waardoor het aantal transacties met 15% daalde, zoals de prijzen op de vastgoedmarkt.
Vandaag (medio juli 2024) is de rente opnieuw aantrekkelijker, circa 3%, in afwachting van de eerste renteverlaging door de ECB, die plaatsvond op 6 juni (verlaging van de depositorente met 25 basispunten naar 3,75%), iets eerder dan verwacht, en de hoop dat deze neerwaartse tendens zich de komende maanden zal voortzetten, aangezien de inflatie eindelijk min of meer onder controle lijkt te zijn.
Hoe zit het met de komende maanden?
- De financiële markten (termijncontracten en verwachtingen van economen) zetten nu in op een reeks verlagingen van de beleidsrente met 25 basispunten, wat zou neerkomen op een totale daling van 1% tussen nu en eind 2024. De depositorente van de ECB, die begin juni nog 4% bedroeg, zou daardoor dalen naar 3%.
- Voor de toekomst lopen de verwachtingen verder uiteen, waarbij analisten een depositorente tussen 1,50% en 2,75% verwachten voor medio 2025.
- Deze projecties zijn al gedeeltelijk verrekend door Belgische commerciële banken. Ze gebruiken Belgische staatsobligaties (OLO's) als belangrijkste ingrediënt in hun hypotheekaanbiedingen. De OLO 10 jaar daalde van een piek van 3,62% op 23 oktober vorig jaar naar een dieptepunt van 2,51% op 21 december 2023, om vervolgens terug te stijgen naar 3,13% op 13 juni 2024.
- In ieder geval verwachten weinig waarnemers een terugkeer naar zeer lage hypotheekrentes van rond 1% of 1,5%, zelfs op langere termijn, omdat ze geloven dat dit destijds een abnormale situatie was. Redelijkerwijs verwachten ze dat de rente zich stabiliseert rond 3%, of zelfs licht onder dit niveau, gezien de verwachte renteverlagingen door de ECB.
- Hierbij moet worden opgemerkt dat bij grote renteschommelingen de vastgoedkredietnemer/investeerder in zekere zin altijd een winnaar is: als hij zijn rentevoet heeft laten bevriezen en de rentevoeten vervolgens stijgen, is hij beschermd; en als de rentevoeten daarentegen dalen (met minstens 1% om de herfinancieringskosten op te vangen), kan hij altijd zijn rentevoet heronderhandelen of van bank veranderen door een funding loss te betalen (3 maanden rente voor particulieren en 6 maanden rente voor bedrijven).
Conclusies voor de vastgoedmarkt
- Professionals uit de sector verwachten een terugkeer van liquide middelen op de financiële markten vanaf de tweede helft van 2024, wat zal leiden tot een beter evenwicht tussen kopers en verkopers en een geleidelijke terugkeer van grote institutionele beleggers naar de vastgoedmarkt.
- Nu de inflatie weer op een acceptabel niveau terug is en de prijzen met ongeveer 15% zijn gedaald na de scherpe rentestijging en nog niet opnieuw gestegen, heeft de markt een dieptepunt geraakt, met een voordeligere krachtsverhouding voor kopers dan in het verleden. Nu de huren sterk zijn gestegen (zie ons artikel over dit onderwerp), zien de komende maanden er bijzonder gunstig uit voor vastgoedbeleggingen, met reële rendementen die naar alle waarschijnlijkheid hierdoor zullen stijgen.
- Een tegenkracht is echter aan het werk: de toenemende beperkingen op het vlak van energie-efficiëntie waarmee investeerders rekening zullen moeten houden als ze geïnteresseerd zijn in ondergewaardeerd panden die energievretend zijn. Niet alleen omdat deze panden uiteindelijk gerenoveerd moeten worden, maar ook omdat banken binnenkort verschillende rentes zullen bieden, afhankelijk van het PEB-certificaat.
- In termen van vastgoedcategorieën kent de detailhandel een zekere herleving na de pandemie (in ieder geval de winkelcentra en winkelstraten in stadscentra); er is een grote vraag in studentenkots, flats en gemengde projecten en kantoorvastgoed zal het duidelijk nog een tijdje moeilijk hebben.